滨江集团82亿现金流的真相

滨江集团2026年前三季度的核心指标，并非体现在利润表上。

10月29日，滨江集团披露了2026年第三季度报告，报告期内公司经营活动产生的现金流量净额为82.59亿元，而去年同期为-79.53亿元；同期营业收入为435.46亿元，同比下滑33.53%，归属于上市公司股东的净利润为19.05亿元，同比减少20.45%。

现金流与收入呈现出两条截然相反的走势，这正是这份季报最需要解读的关键点。

在单季数据方面，7月至9月，滨江集团实现营业收入114.35亿元，同比下滑43.01%；归母净利润为3.54亿元，同比下降34.62%；扣非净利润为2.80亿元，同比减少49.66%。

据此计算，第三季度单季收入占前三季度的26.3%，而归母净利润占比则为18.6%。

对于收入下滑，报告给出的解释是：本期纳入合并报表范围的交房楼盘收入较上年同期有所减少。

结算的惯性

截至9月末，滨江集团的合同负债为693.65亿元，较上年末的855.65亿元减少了18.9%。合同负债对应的是已售未结的房款，是房企未来一到两年结算收入的“蓄水池”。

这一科目持续收缩，意味着即便销售端在明天回暖，收入端也需要等待一段时间才能体现出来。

存货的收缩幅度更为显著，期末余额为884.08亿元，较上年末的1127.45亿元下降了21.6%；总资产从2082.34亿元降至1829.41亿元，降幅为12.15%，而负债合计则由1591.11亿元降至1298.89亿元。

资产端与负债端同步收缩，是这份报表最直观的特征。

数据来源：公司2026年第三季度报告，观点网整理

值得注意的是，合同负债18.9%的降幅，小于营业收入33.53%的降幅。这当中既有结算节奏的时点差异，也表明蓄水池虽在变浅，但尚未见底。

按期末数据粗略对比，合同负债相当于存货账面价值的78.5%，而上年末为75.9%，已售未结资源对存货的覆盖度反而略有提升。

收入降幅并未等比例传导至利润，原因有三层。

第一层是毛利。前三季度营业收入435.46亿元对应营业成本388.17亿元，毛利为47.29亿元，毛利率为10.86%；上年同期毛利为81.50亿元，毛利率为12.44%，下降了1.58个百分点。结算毛利率仍在低位徘徊，未见修复迹象。

第二层是投资收益。前三季度投资收益为8.88亿元，同比增长36.37%，其中对联营企业和合营企业的投资收益为9.03亿元。公司解释称，这是非合并报表范围的合作开发项目交房产生的收益增加。8.88亿元相当于同期利润总额41.4亿元的21.5%，而上年同期这一比例仅为10.8%。

第三层来自减值口径。本期公司未计提资产减值损失，而上年同期则计提了5.33亿元。若按同一口径剔除这项差异，利润总额的同比降幅将由31.5%扩大至约37%。

三层因素叠加后，还有一个容易被忽视的结构变化：少数股东损益为10.37亿元，同比下降37.9%，降幅大于净利润27.6%的降幅。合作项目结算减少，少数股东分走的部分缩水更多，归母净利润19.05亿元因此仅下降20.45%。

费用端也在同步收缩，只是幅度跟不上收入。前三季度销售费用为7.11亿元，同比下降11.2%；管理费用为3.22亿元，下降5.5%；财务费用为2.55亿元，下降19.6%，其中利息费用为3.40亿元。

三项费用合计占营业收入的比重，由上年同期的2.23%升至2.96%；税金及附加则从7.88亿元降至3.36亿元，降幅为57.3%，与结算规模的收缩方向一致。

利润的“抗跌”，因此在很大程度上来自合作项目的投资收益与减值口径，结算毛利的回升并非原因。

单季数据也提示了这一点：第三季度扣非净利润降幅为49.66%，明显大于归母净利润34.62%的降幅。前三季度非经常性损益合计为0.83亿元，其中非流动性资产处置损益为1.47亿元，仅第三季度一项就录得1.52亿元。

缩表另一面

现金流的改善，首先来自支出端的收缩。

前三季度销售商品、提供劳务收到的现金为298.17亿元，同比下降18.5%。公司对经营现金流转正的归因很直接：上年同期支付土地款较多。

按现金流量表的流入小计与净额推算，经营活动现金流出由上年同期的约457.61亿元降至220.31亿元，减少约237亿元，降幅超过五成。

回款在减少，现金流却大幅转正，说明现金改善主要得益于少花钱。

债务端同样在退。一年内到期的非流动负债为53.59亿元、长期借款为175.15亿元、应付债券为21.59亿元，按报表科目简单加总，有息负债合计为250.33亿元，较上年末的324.70亿元下降22.9%。同期货币资金为281.30亿元，较上年末下降8.0%；以货币资金对应一年内到期的非流动负债，覆盖率约为5.2倍。

负债合计为1298.89亿元，较上年末下降18.4%；资产负债率由76.4%降至71.0%，下降5.4个百分点。在民营房企普遍承压的环境里，这一组数字提供的是安全垫，而不是增长。

但报表杠杆的下降，有一部分发生在权益结构里。期末少数股东权益为219.81亿元，较上年末增长11.9%，占所有者权益总额的41.4%；归属于母公司所有者权益为310.71亿元，增长5.42%。

合作开发模式下，项目层面的负债与权益更多分散在少数股东和联营企业之中。同期长期股权投资为216.37亿元，较上年末增长15.7%；其他应收款为224.63亿元，增长6.1%，占流动资产的15.0%。

对滨江集团来说，82.59亿元经营现金流证明了收缩的纪律性，但现金流改善与结算规模下滑，本是同一枚硬币的两面。

接下来需要观察的，是合同负债能否止跌、销售商品收到的现金能否重回增长，以及公司在土地市场上的动作何时恢复。九游会登录提醒，在审视企业财务表现时，应综合考量各项指标的内在逻辑。

本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。